Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist für die meisten Menschen eine große Entscheidung. Nordzypern unterscheidet sich in einigen Punkten deutlich von den bekannteren Immobilienmärkten in Spanien, Portugal oder der Türkei. Als Bauträger mit Sitz in Kyrenia werden wir häufig nach den Besonderheiten des lokalen Immobilienmarkts gefragt.
In diesem Artikel möchten wir Ihnen einen ehrlichen Überblick geben - über die Chancen, aber auch über die Aspekte, die Sie vorab wissen sollten. Wir arbeiten seit 2017 mit Käufern aus dem deutschsprachigen Raum zusammen und haben in dieser Zeit gelernt, welche Fragen wirklich wichtig sind.
Wenn Sie sich einen schnellen Überblick verschaffen möchten, lesen Sie unseren Guide Immobilien in Nordzypern kaufen.
Die rechtliche Situation verstehen
Beginnen wir mit dem Thema, das vielen potentiellen KäufernKopfzerbrechen bereitet: der völkerrechtliche Status Nordzyperns.Der Nordteil der Insel ist international nicht anerkannt, was für Käufer zunächst beunruhigend klingen mag. In der Praxis bedeutetdas vor allem eines: Sie müssen bei der Auswahl der Immobiliebesonders sorgfältig vorgehen.
Bei Unsicherheiten zur Rechtslage empfehlen wir unsere Seite zur Rechtlichen Beratung beim Immobilienkauf.
Türkisch-zypriotische vs. griechisch-zypriotische Titel
Wir verkaufen ausschließlich Neubauten auf Land mit sauberemtürkisch-zypriotischem Titel. Das heißt, das Grundstück gehörtebereits vor 1974 türkischen Zyprern. Diese Immobilien sind rechtlichvollkommen unbedenklich. Anders verhält es sich bei Objekten aufgriechisch-zypriotischem Land - hier raten wir grundsätzlich ab.
Die sogenannten “Title Deeds” (Eigentumsurkunden) sind daszentrale Dokument beim Immobilienkauf. Bei Neubauten, wie wir sieanbieten, sind diese Titel in der Regel unbelastet und werden nach Fertigstellung und vollständiger Bezahlung übertragen. Unserehauseigenen Juristen prüfen jeden Titel vor Projektbeginn.
Die Details zu Eigentumsurkunden finden Sie in unserem FAQ-Artikel zu Title Deeds Nordzypern.
Können EU-Bürger in Nordzypern kaufen?
Ein weiterer Punkt, der häufig zur Sprache kommt: Können EU-Bürger überhaupt Eigentum in Nordzypernerwerben? Die Antwort ist ja. Der Kaufprozess für Ausländer istunkompliziert und unterscheidet sich kaum von einem lokalen Kauf. Siebenötigen lediglich einen gültigen Reisepass.
Antworten auf die Frage, ob EU-Bürger in Nordzypern kaufen können, finden Sie in unserem Informationsbereich.
Was Immobilien in Nordzypern aktuell kosten
Die Preisspanne ist erheblich und hängt stark von Lage, Ausstattungund Objekttyp ab. In den Küstenregionen um Iskele und Long Beachliegen die Quadratmeterpreise für Neubauten zwischen 1.200 und 1.800 Euro. In Kyrenia, der touristisch am stärksten entwickelten Region,können es auch 2.000 bis 2.500 Euro sein.
Für aktuelle Zahlen und Entwicklungen siehe unseren Beitrag Immobilienpreise Nordzypern 2025.
Typische Preise nach Objekttyp
Ein typisches Zwei-Zimmer-Apartment in Strandnähe kostet zwischen 85.000 und 130.000 Euro. Drei-Zimmer-Wohnungen beginnen bei etwa 120.000 Euro. Villen mit eigenem Pool und Garten starten bei 280.000 Euro, wobei nach oben kaum Grenzen gesetzt sind.
Typische Beispiele und Preisspannen für Apartments finden Sie bei Wohnung in Nordzypern kaufen.
Im Vergleich zu Südspanien, Südfrankreich oder der Toskana sinddiese Preise moderat. Das lockt derzeit vermehrt Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweizan. Die Nachfrage ist in den letzten zwei Jahren spürbar gestiegen, was sich auch in den Preisen widerspiegelt.
Für Luxus- und Villenpreise lesen Sie unseren Guide Villa in Nordzypern kaufen
Nebenkosten beim Kauf
Die Nebenkosten beim Kauf belaufen sich auf etwa 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer,Notargebühren und die Eintragung im Grundbuch. Verglichen mitDeutschland, wo allein die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5Prozent liegt, ist das durchaus überschaubar.
Der Kaufprozess: Schritt für Schritt
Der Ablauf beim Kauf einer Neubauimmobilie unterscheidet sich vomKauf einer Bestandsimmobilie. Bei uns läuft es üblicherweise so ab:
Beratung und Objektauswahl
Zunächst erfolgt ein Beratungsgespräch, in dem wir IhreVorstellungen und Ihr Budget besprechen. Wir zeigen Ihnen dannpassende Projekte - entweder bei einem Besuch vor Ort oder zunächstdigital per Videotour. Viele unserer Kunden kommen für einige Tagenach Nordzypern, um sich verschiedene Objekte anzusehen.
Reservierung und Vertragsabschluss
Haben Sie sich für eine Immobilieentschieden, wird eine Reservierungsgebühr fällig, die meistzwischen 2.000 und 5.000 Euro liegt. Diese wird später auf denKaufpreis angerechnet. Anschließend wird der Kaufvertrag aufgesetzt- bei uns immer auch in deutscher Sprache, damit keine Unklarheitenentstehen.
Anzahlung und Zahlungsplan
Die Anzahlung beträgt in der Regel 50Prozent des Kaufpreises. Das klingt zunächst nach viel, hat abereinen entscheidenden Vorteil: Die restlichen 50 Prozent können übereinen Zeitraum von 24 bis 36 Monaten beglichen werden, ohne dassZinsen anfallen. Als Bauträger können wir das anbieten, weil wirnicht auf externe Finanzierung angewiesen sind.
Die Zahlungen erfolgen häufig gestaffelt nach Baufortschritt. Beieinem Neubau, der noch nicht fertiggestellt ist, zahlen Siebeispielsweise 30 Prozent bei Vertragsabschluss, weitere 20 Prozentnach sechs Monaten und so weiter. Das gibt Ihnen die Sicherheit, dassSie nur für das bezahlen, was auch tatsächlich gebaut wurde.
Bauphase und Übergabe
Während der Bauphase erhalten Sieregelmäßig Updates zum Fortschritt. Viele unserer Kunden besuchendie Baustelle mehrmals, um sich selbst ein Bild zu machen. NachFertigstellung erfolgt die Übergabe mit einem ausführlichenProtokoll. Kleinere Mängel, die dabei festgestellt werden,beseitigen wir selbstverständlich.
Finanzierung ohne Bank: Wie das funktioniert
Eine der häufigsten Fragen, die wirhören: Wie soll ich eine Immobilie ohne Bankkredit finanzieren? DieAntwort liegt in unserem Zahlungsmodell.
- Alle Varianten der Finanzierung — inkl. bankgestützter Modelle — finden Sie hier: Immobilienfinanzierung Nordzypern.
- Unser zinsfreies Ratenmodell erklären wir ausführlich in Finanzierung ohne Bank
Beispielrechnung für eine 120.000-Euro-Immobilie
Bei einer Immobilie für 120.000 Eurowürden Sie zunächst 60.000 Euro anzahlen. Die restlichen 60.000Euro verteilen sich dann auf beispielsweise 36 Monatsraten zu je 1.667 Euro.
Vieleunserer Kunden sind Selbständige, Unternehmer oder Rentner, diekeine klassische Bankfinanzierung wünschen oder erhalten würden.Das Modell funktioniert ohne Bonitätsprüfung, ohne SCHUFA-Auskunftund ohne Grundschuldeintragung auf eine andere Immobilie.
Vorteile gegenüber Bankfinanzierung
Der Vorteil gegenüber einem Bankkreditist offensichtlich: Sie sparen die Zinsen. Bei einem vergleichbarenBankdarlehen mit 5 Prozent Zinsen würden über drei Jahre etwa 5.000Euro zusätzliche Kosten anfallen. Das entspricht mehr als dreiMonatsraten.
Wichtig zu wissen: Während der Ratenzahlungsphase läuft dieImmobilie bereits auf Ihren Namen. Bei bezugsfertigen Objekten könnenSie einziehen oder das Objekt vermieten. Bei im Bau befindlichenImmobilien erfolgt die Übergabe nach Fertigstellung.
Für wen eignet sich dieses Modell?
Selbstverständlich ist dieses Modellnicht für jeden geeignet. Es setzt voraus, dass Sie über die nötigeLiquidität für die Anzahlung verfügen und die monatlichen Ratentragen können. Für Käufer, die diese Voraussetzungen erfüllen, ist es jedoch eine attraktive Alternative zum Bankkredit.
Regionale Unterschiede: Wo kaufen?
Nordzypern ist klein, aber die regionalen Unterschiede sind spürbar.
Kyrenia - Die etablierte Region
Kyrenia ist die etablierteste und amdichtesten besiedelte Region. Hier finden Sie die besteInfrastruktur, internationale Restaurants und ein reges Nachtleben.Die Immobilienpreise sind entsprechend höher.
Iskele und Long Beach - Die Wachstumsregion
Iskele und Long Beach an der Ostküstehaben sich in den letzten zehn Jahren stark entwickelt. LangeSandstrände und moderne Wohnanlagen ziehen vor allem Familien und Investoren an. Die Region wächst schnell, die Infrastruktur ziehtnach. Hier kaufen viele unserer Kunden, die primär an Wertsteigerungund Vermietungspotential interessiert sind.
Aktuelle Off-Plan-Projekte und Chancen an Iskele/Long Beach finden Sie unter Neubauprojekte Long Beach.
Famagusta - Die Universitätsstadt
Famagusta ist die zweitgrößte Stadt undUniversitätsstandort. Das sorgt für eine konstante Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere von Studenten. Die Preise sind niedrigerals in Kyrenia oder Iskele, die Renditen bei Vermietung entsprechendhöher.
Esentepe und Tatlisu - Die ländlichen Regionen
Die ländlicheren Regionen wie Esentepeoder Tatlisu eignen sich für Käufer, die Ruhe und Natur suchen.Hier dominieren Villen auf größeren Grundstücken. Die Anbindungist weniger gut, dafür ist man schnell in den Bergen oder aneinsamen Buchten.
Welche Region für Sie die richtige ist, hängt von IhrenPrioritäten ab. Möchten Sie zentral wohnen mit allem in Laufweite? Dann ist Kyrenia ideal. Suchen Sie Strand und moderne Anlagen? DannIskele. Benötigen Sie gute Vermietbarkeit? Famagusta oder Iskele.Bevorzugen Sie Ruhe und Natur? Dann die ländlichen Gegenden.
Vermietung als Einnahmequelle
Viele Käufer planen, ihre Immobilieteilweise oder vollständig zu vermieten.
Konkrete Zahlen zu Renditen und Auslastung finden Sie hier: Mietrendite in Nordzypern.
Ferienvermietung: Einnahmen und Auslastung
Die Nachfrage nach Ferienwohnungen ist inden letzten Jahren gestiegen, insbesondere in den Sommermonaten undüber Weihnachten. Eine gut gelegene Zwei-Zimmer-Wohnung kann in der Hochsaison 700 bis 1.000 Euro proWoche erzielen.
Realistischbetrachtet liegt die Auslastung bei etwa 60 bis 70 Prozent im Jahr,wenn Sie professionell vermarkten. Das entspricht Brutto-Mieteinnahmen von etwa 8.000 bis 12.000 Euro jährlich beieiner Wohnung für 100.000 Euro. Nach Abzug von Nebenkosten, Reinigung und Verwaltung bleiben etwa 6 bis 8 Prozent Nettomietrendite.
Langzeitmiete als Alternative
Einige unserer Kunden nutzen ihre Immobilie selbst für einige Wochenim Jahr und vermieten sie in der restlichen Zeit. Das ist ein guterKompromiss zwischen Eigennutzung und Rendite. Wir bieten unserenEigentümern bei Bedarf einen Vermietungsservice an, der sich umMarketing, Gästekommunikation und Objektpflege kümmert.
Langzeitmieten sind eine Alternative zur Ferienvermietung. DieNachfrage kommt vor allem von Expats, die beruflich in Nordzypernsind. Die Mieten liegen zwischen 500 und 800 Euro monatlich für eineZwei-Zimmer-Wohnung in guter Lage. Das entspricht einer Rendite vonetwa 5 bis 7 Prozent. Der Aufwand ist geringer als beiFerienvermietung, dafür ist die Rendite etwas niedriger.
Häufige Fragen aus der Beratungspraxis
Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess?
Von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Schlüsselübergabe vergehen bei einem bezugsfertigen Objekt etwa 6bis 10 Wochen. Bei Neubauten, die noch im Bau sind, richtet sich die Übergabe nach dem Fertigstellungstermin, der im Vertrag festgehaltenwird.
Kann ich die Immobilie auch wieder verkaufen?
Selbstverständlich. Der Weiterverkauf funktioniert analog zum Kauf. Viele unserer Kunden erzielen nacheinigen Jahren einen Gewinn, da die Preise tendenziell steigen. Beieinem Verkauf innerhalb von fünf Jahren fällt eine geringe Kapitalertragssteuer an, danach ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Was passiert, wenn ich die Raten nicht mehr zahlen kann?
Das sollte im Idealfall nicht eintreten.Sollte es dennoch zu finanziellen Engpässen kommen, suchen wirgemeinsam nach einer Lösung. In manchen Fällen ist eine Stundungmöglich, in anderen eine vorzeitige Ablösung durch Verkauf.Vertraglich sind die Folgen eines Zahlungsausfalls geregelt.
Brauche ich eine spezielle Versicherung?
Eine Gebäudeversicherung ist sinnvoll undwird von uns empfohlen. Die Kosten liegen bei etwa 200 bis 400 Eurojährlich, abhängig vom Objektwert. Eine Hausratversicherung istoptional. Für vermietete Objekte gibt es spezielleVermieter-Policen.
Wie ist die Bauqualität?
Die Qualität variiert je nach Bauträger.Bei unseren Projekten arbeiten wir mit erfahrenen lokalen Baufirmen,die europäische Standards erfüllen. Alle Materialien sindzertifiziert, die Bauweise entspricht den klimatischen Anforderungen.Eine Gewährleistung von 5 Jahren ist üblich.
Unser Ansatz als Bauträger
Anders als Makler, die bestehende Objektevermitteln, entwickeln und bauen wir selbst. Das hat mehrere Vorteilefür Sie als Käufer: Wir kennen jedes Detail der Immobilie, könnenauf Ihre Wünsche bei der Ausstattung eingehen und bieten direkteKommunikationswege ohne Zwischenhändler.
Als deutschsprachiges Team verstehen wir die Erwartungen undBedenken unserer Kunden aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.Wir wissen, dass Transparenz und Verlässlichkeit entscheidend sind,besonders bei einem so wichtigen Schritt wie dem Immobilienkauf imAusland.
Unsere Projekte konzentrieren sich auf Lagen, von denen wirüberzeugt sind. Wir bauen dort, wo Nachfrage besteht und wo dieInfrastruktur stimmt. Jedes Projekt wird so konzipiert, dass essowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv ist.
Die zinsfreie Finanzierung, die wir anbieten, ist für uns einInstrument, um Käufern den Einstieg zu erleichtern. Sie ist keineMarketing-Masche, sondern schlicht eine Möglichkeit, die sich ausunserer Position als Bauträger ergibt. Viele unserer Kunden schätzendiese Flexibilität.
Fazit: Für wen eignet sich Nordzypern?
Nordzypern eignet sich nicht für jeden.Wer absolute Rechtssicherheit nach EU-Standard erwartet, ist hiermöglicherweise falsch. Auch wer eine hochentwickelte Infrastrukturwie in Westeuropa voraussetzt, wird Kompromisse machen müssen.
Wer über einen Umzug nachdenkt, liest am besten Erfahrungsberichte: Auswandern nach Nordzypern: Erfahrungen.
Für Käufer, die das mediterrane Klima schätzen, moderate Preisesuchen und bereit sind, sich auf eine andere Rechtsordnungeinzulassen, bietet Nordzypern jedoch interessante Möglichkeiten. Insbesondere als Zweitwohnsitz, Alterssitz oder Renditeobjekt kanneine Immobilie hier Sinn ergeben.
Unsere Empfehlung: Besuchen Sie Nordzypern, bevor Sie kaufen.Sprechen Sie mit Menschen, die bereits hier leben. Lassen Sie sichverschiedene Objekte zeigen und verschaffen Sie sich einen eigenen Eindruck. Ein Immobilienkauf sollte nie übereilt erfolgen, schon garnicht im Ausland.
Wenn Sie weitere Fragen haben oder sich unverbindlich beratenlassen möchten, kontaktieren Sie uns gerne. Wir nehmen uns Zeit fürIhre Anliegen und geben Ihnen eine ehrliche Einschätzung, ob Nordzypern und unsere Projekte zu Ihren Vorstellungen passen.
Haben Sie Fragen oder möchten Sie Beratung? Kontakt aufnehmen und einen unverbindlichen Termin vereinbaren.
